Drei abgeschlossene Projekte im Juli
- Nicolai Geiger
- 17. Aug.
- 4 Min. Lesezeit
Was wir in Fellbach, Stuttgart und Schorndorf umgesetzt haben
Der Markt im Rems-Murr-Kreis und im Großraum Stuttgart
Der Immobilienmarkt zwischen Schorndorf, Waiblingen und Stuttgart hat sich in den letzten beiden Jahren spürbar verändert.
Käufer und Mieter entscheiden langsamer, vergleichen genauer und stellen mehr Fragen zu Energie, Sanierungsstand und Folgekosten. Gleichzeitig gibt es weiterhin sehr gefragte Lagen, in denen gute Objekte zügig ihre Käufer finden.
Was sich verschoben hat, ist die Rolle der Vermarktung. Vor einigen Jahren reichte ein Inserat auf einem großen Portal. Heute entscheidet oft, wie ein Objekt aufbereitet wird, über welche Kanäle es sichtbar wird und wie präzise die Interessenten vorab geprüft werden.
Drei Projekte, jedes verlief anders – und genau darum lohnt sich der Blick auf alle drei.
Projekt 1: Terrassenwohnung in Fellbach-Oeffingen – Verkauf in bewohntem Zustand
Ausgangssituation
In Fellbach-Oeffingen haben wir eine Terrassenwohnung aus dem Baujahr 1978 verkauft, die vollständig kernsaniert wurde. Die Wohnung liegt in einem Terrassenhaus mit insgesamt drei Einheiten und erstreckt sich auf einer Ebene. Zur reinen Wohnfläche von rund 146 m² kommen uneinsehbare Terrassen mit etwa 98 m² hinzu, von denen anteilig rund 33 m² angerechnet werden, zusammen ergibt das eine Gesamtwohnfläche von circa 179 m².
Zur Ausstattung gehören unter anderem ein Wellnessbad mit Sauna, Fußbodenheizung in allen Wohnräumen, maßgefertigte Einbauschränke sowie eine Einzelgarage mit zusätzlichen Stellplätzen. Der Eigentümer wollte sich verkleinern und in eine barrierefreie Immobilie wechseln.
Die Vermarktungssituation
Der entscheidende Punkt: Der Eigentümer wohnte während der gesamten Vermarktung weiter in der Wohnung. Jede Besichtigung bedeutete für ihn Aufwand und einen Eingriff in den Alltag. Unser Ziel war deshalb nicht, möglichst viele Interessenten durch die Wohnung zu führen, sondern möglichst wenige...dafür die richtigen.
Unser Vorgehen
Wir haben das Objekt zunächst mit einer klaren Preisstrategie positioniert. Anschließend haben wir die Wohnung so aufbereitet, dass Interessenten sich vorab ein realistisches Bild machen konnten:
Drohnenaufnahmen der Terrassenhaus-Architektur und der Lage
Drohneflug Matterport-Rundgang, mit dem sich die Wohnung vollständig digital begehen lässt
Matterport Laserkamera Hochwertige Vermarktungsunterlagen mit Grundriss, Flächenaufstellung und Ausstattungsdetails
Interessenten haben wir vor einem Vor-Ort-Termin sorgfältig vorqualifiziert, inklusive Klärung der Finanzierung und der tatsächlichen Kaufabsicht.
Ergebnis
Der Notartermin stand 74 Tage nach Vermarktungsstart fest. Möglich wurde das mit einer überschaubaren Zahl an Besichtigungen.
Der Mehrwert für den Eigentümer
Ein digitaler Rundgang ersetzt keine Besichtigung, aber er filtert. Wer die Wohnung online bereits vollständig gesehen hat, kommt nur dann vorbei, wenn ernsthaftes Interesse besteht. Für einen Eigentümer, der noch selbst in der Immobilie lebt, ist das ein handfester Unterschied im Alltag.
Projekt 2: Neubau-Mehrfamilienhaus im Stuttgarter Gehrenwald – Vermietung von vier Einheiten
Ausgangssituation
Ein Bauträger aus dem Allgäu hat uns mit der Vermietung seines Neubauprojekts im Stuttgarter Gehrenwald beauftragt. Das Haus umfasst vier Wohneinheiten mit großzügigen Wohnflächen ab 95 m² hochwertig gebaut, in einer Toplage mit Blick auf die Grabkapelle.
Die Vermarktungssituation
Hier gab es keine Hürde, und wir stellen auch keine dar. Das Objekt überzeugte durch Qualität und Lage, die Besichtigungen verliefen durchweg positiv.
Interessant war die Reihenfolge: Zuerst waren die beiden Etagenwohnungen vermietet, anschließend das Dachgeschoss, zuletzt das Erdgeschoss. Das entspricht nicht der üblichen Erwartung, man rechnet oft damit, dass zuerst das Dachgeschoss oder das Erdgeschoss mit Gartenbezug weggeht.
Unser Vorgehen
Wir haben alle vier Einheiten einzeln positioniert, statt sie als gleichförmiges Paket zu vermarkten. Jede Wohnung hat andere Stärken Ausblick, Grundriss, Außenbereich...
und spricht damit unterschiedliche Mieterprofile an. Die Besichtigungen haben wir gebündelt organisiert, um die Vermietungsphase für den Bauträger kurz zu halten.
Ergebnis
Alle vier Einheiten wurden vermietet.
Der Mehrwert für den Bauträger
Für Bauträger zählt vor allem eines: dass die Einheiten nach Fertigstellung zügig belegt sind und der Vermietungsprozess ohne Rückfragen läuft. Wir arbeiten regelmäßig mit Bauträgern zusammen und kennen die Abläufe von der Übergabe bis zum Mietvertrag das macht die Zusammenarbeit für beide Seiten planbar.
Projekt 3: Freistehendes Einfamilienhaus in Schorndorf, Vermarktung über einen anderen Kanal
Ausgangssituation
In Schorndorf haben wir ein freistehendes Einfamilienhaus verkauft gemeinsam mit einem Maklerkollegen in Kooperation.
Die Vermarktungssituation
Dieses Projekt war das anspruchsvollste der drei. Über ImmoScout24 kamen zuletzt keine Anfragen mehr herein. Das passiert im aktuellen Marktumfeld häufiger, als viele Eigentümer vermuten: Ein Objekt läuft eine Zeit lang auf dem Portal, wird von der Zielgruppe wahrgenommen und dann versiegt der Zulauf, weil der Kreis der aktiven Suchenden auf dem Portal einfach abgearbeitet ist.
Ein Preisthema war das nicht zwangsläufig. Es war ein Reichweitenthema.
Unser Vorgehen
Statt weiter auf denselben Kanal zu setzen, haben wir die Vermarktung verlagert und das Haus über Social-Media-Content neu ausgespielt. Damit erreicht man Menschen, die nicht aktiv auf einem Immobilienportal suchen die aber kaufbereit sind, sobald sie das richtige Objekt sehen. Und man erreicht deren Umfeld.
Ergebnis
Das Haus wurde verkauft.
Der Mehrwert für den Eigentümer
Wenn ein Portal keine Anfragen mehr liefert, gibt es zwei Wege: den Preis senken oder die Reichweite verändern. Der erste Weg ist der schnellere, der zweite der wirtschaftlichere. In diesem Fall hat der Kanalwechsel neuen Wind ins Proejkt gebracht.
Was die drei Projekte gemeinsam haben
Auf den ersten Blick wenig: eine Wohnung, ein Mehrfamilienhaus, ein Einfamilienhaus. Ein Verkauf in bewohntem Zustand, eine Neubau-Vermietung, ein Verkauf über einen alternativen Kanal.
Der gemeinsame Nenner ist die Entscheidung, jedes Objekt einzeln zu betrachten:
In Fellbach ging es darum, die Zahl der Besichtigungen niedrig zu halten, nicht hoch.
Im Stuttgarter Gehrenwald ging es darum, vier Einheiten unterschiedlich zu positionieren statt einheitlich.
In Schorndorf ging es darum, den Kanal zu wechseln statt den Preis.
Standardvorgehen hätte in allen drei Fällen zu einem anderen Ergebnis geführt.
Sie denken über einen Verkauf nach?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Schorndorf, im Rems-Murr-Kreis oder im Großraum Stuttgart zu verkaufen oder zu vermieten?
Gerne geben wir Ihnen eine erste Einschätzung zum aktuellen Marktwert und zu einer sinnvollen Vermarktungsstrategie unverbindlich und ohne Verpflichtung.
Ein kurzes Gespräch reicht, um zu klären, wo Ihre Immobilie im aktuellen Markt steht.
Geiger Immobilien Weilerstraße 14, 73614 Schorndorf Telefon: 0170 4966698 kontakt@geiger-immo.de
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